第3回：東京の不動産は「キャピタルゲイン」を狙うのが鉄則

今の東京の不動産市場は、世界的に見ても極めて特殊なフェーズにあります。物件価格の高騰が続く一方で、実は「家賃」はそこまで急激には上がっていません。この状況で、家賃収入をメインの目的に据えてしまうと、投資としての効率は極めて低くなります。

1. 東京の利回りは「限界」に来ている

投資のセオリーでは、価格が上がれば利回り（投資額に対するリターンの割合）は下がります。現在の都心やその周辺エリアのマンションは、表面利回りで4%を切ることも珍しくありません。ここから管理費、修繕積立金、固定資産税、ローンの金利を引けば、手元に残る現金（キャッシュフロー）はごくわずかです。

つまり、インカムゲインを狙って東京の物件を買うのは、「非常に高い買い物をして、雀の涙ほどの利益を待つ」という、割に合わないゲームに参加しているようなものなのです。

2. 「土地の価値」が上がる東京の底力

一方で、東京の物件価格が上がり続けているのはなぜでしょうか。それは、国内外の投資家や実需層が、東京の「土地そのものの価値」や「将来の流動性」に期待しているからです。

東京はインフラが過剰なまでに整い、治安が良く、世界有数の経済圏を維持しています。少子高齢化と言われながらも、都心部への一極集中はむしろ加速しており、「価値のある場所」の土地は奪い合いの状態です。

この「土地の力」によって物件価格が押し上げられる環境では、「10年住んだあとに、買ったときよりも高く売る（あるいは同等で売る）」ことが十分に可能です。 例えば、10年間の家賃収入でコツコツ500万円稼ぐよりも、10年後の売却で1,500万円の利益を出す方が、圧倒的に効率が良く、かつ税制優遇（第2回で触れた3,000万円控除）の恩恵も最大化できるのです。

3. 「実需」が価格を支えるという安心感

東京の不動産がキャピタルゲインを狙いやすいもう一つの理由は、圧倒的な「実需（自分が住むために買う人）」の存在です。

投資用物件（ワンルームなど）は景気が悪くなると投資家が一斉に手を引くため、価格が暴落しやすい傾向にあります。しかし、私たちが勧める「住みながら投資」の対象となるファミリータイプや好立地のマンションは、常に「そこに住みたい」という一般の方が控えています。

「家賃を払うくらいなら、この便利な場所に家を買いたい」という人々の強いニーズが、価格の下支えとなります。この「出口に実需層がいる」という安心感こそが、自信を持ってキャピタルゲインを狙いに行ける最大の根拠なのです。

4. ライフプランの自由度は「売却益」が生む

毎月5万円の家賃収入があっても、人生が劇的に変わることは少ないかもしれません。しかし、住み替えの際に手元に1,000万円、2,000万円の現金が残ったらどうでしょうか。

その資金を元手に、より広い家へランクアップする。あるいは、子供の教育資金や、老後のゆとりとして活用する。キャピタルゲインは、あなたのライフプランに「選択肢」という名の自由を与えてくれます。

「安く買って高く売る」の真実

「そんなにうまく値上がりする物件を見つけられるのか？」と思われるかもしれません。 確かに、どんな物件でも良いわけではありません。しかし、東京には、場所選びを間違えなければ、時間が経つほどに希少価値が増していくエリアが確実に存在します。

次回は、その「負けない確率」を極限まで高めるための「失敗しない立地選び」について、プロの視点から具体的にお話しします。

東京の不動産を、単なる「住む場所」から「富を生む資産」に変える。その鍵は、場所の選定にあります。