【第2話】代官山で働く社長のつぶやき｜自邸リノベと投資で分かった「本当の良い物件」の共通点
こんにちは。 株式会社タマイエ 代表の玉井脩斗です。
連載2回目となる今回は、少し実践的な話をさせてください。
不動産の仕事をしていると、お客様から「玉井さんにとって『良い物件』ってどんな物件ですか？」と聞かれることがよくあります。
営業マンであれば「日当たりが良くて、駅徒歩5分圏内で、築浅で…」といった条件を並べるのが一般的かもしれません。
ですが、代表であり、一人の投資家であり、自分自身の家をフルリノベーションして暮らしている「当事者」としての私の答えは、少し違います。
私が考える本当に良い物件、それは「目に見えない『伸びしろ』と『骨組み』がしっかりしている物件」です。
■ カタログのスペックに惑わされない
家を探すとき、あるいは売却査定をするとき、多くの方は「築年数」「駅からの距離」「専有面積」といった表面的なスペック（数字）に目を奪われがちです。
もちろん、それらは重要な要素です。しかし、私自身が身銭を切って物件を購入し、壁を壊し、配管をやり直して住んでみたからこそ痛感したことがあります。
それは、「表面の綺麗さや築年数の新しさは、お金をかければ後からどうにでもなる。けれど、変更できない『骨組み（構造・管理・立地の本質）』だけは買い直せない」という現実です。
例えば、築40年を超えるヴィンテージマンションであっても、修繕積立金が適切に溜まり、住民の意識が高く、管理体制が抜群に良い物件があります。そうした物件は、適切なリノベーションを施すことで、築浅の建売住宅を遥かに凌ぐ資産価値と居心地の良さを生み出します。
逆に、築年数が新しくても、配管の通し方に限界があったり、管理組合が機能していなかったりする物件は、将来的な資産価値の維持が難しくなります。
■ 内見時に私が必ずチェックする「一瞬のサイン」
私がお客様と一緒に内見へ行く際、あるいは売却査定で現地を訪れる際、クロス（壁紙）の綺麗さや最新のシステムキッチンにはそれほど目を行き届かせません。
それよりも、真っ先に見るポイントがあります。
- 共用部のゴミ置き場とポストまわり： 住民の「住まいに対する愛着」と管理会社の質が一番顕著に出る場所です。
- サッシ（窓枠）とベランダの状態： マンション全体の修繕履歴や、湿気・結露に対する耐性が見えてきます。
- 「壁を叩いたときの音」と配管のルート： 間取り変更の自由度（＝将来の売りやすさ・リノベのしやすさ）を一瞬で見抜くポイントです。
これらは、机上の査定データや図面集を眺めているだけでは絶対に分からない、現場の「生の情報」です。
■ 売主様の「隠れた強み」を掘り起こすために
この「当事者としての目線」は、物件を買うときだけでなく、売却するとき（査定）にこそ絶大な効果を発揮します。
一般的な不動産会社は、築年数や周辺の取引事例といった「過去の平均データ」だけで機械的に査定額を算出します。そのため、本当は素晴らしい管理状態や、リノベによって化ける可能性（伸びしろ）が見落とされがちです。
「この部屋は、ここをこう変えられるポテンシャルがある」 「この管理状態の良さは、次の買主様にとって大きな安心材料になる」
自分自身で買って、直して、住んできたからこそ、その物件が持つ「本当の価値」を言葉にし、買主様や大手仲介業者へ強くアピールすることができます。
「高く売る」「後悔のない買い方をする」ための最大の武器は、綺麗事の営業トークではなく、こうしたシビアで実践的なノウハウです。
■ おわりに
不動産は、1つとして同じものが存在しないからこそ面白いものです。
もしご自身の所有されている物件について、「築年数が古いけれど価値はあるのかな？」「うちの部屋の本当の強みってどこだろう？」と疑問に思われたら、いつでもお気軽にお声がけください。
机上の空論ではない、プロかつ当事者としての「本音の評価」をお伝えいたします。
さて、次回は「大手不動産会社の営業マンと、個人のプレイヤー社長の違い」について、少し裏話も交えながらつぶやいてみようと思います。
今週も代官山のオフィスで、皆様からのご相談を心よりお待ちしております。