第1回：なぜ私は「ワンルームマンション投資」をお勧めしないのか

巷の広告やネットニュースを開けば、「サラリーマンでも大家さんになれる」「毎月数万円の副収入で老後も安心」といった、ワンルームマンション投資を勧めるキラキラした言葉が並んでいます。

しかし、不動産売買の最前線に立ち、数多くの物件の「出口（売却）」を見てきた私の視点は異なります。結論から申し上げますと、個人が資産形成を目的として、都心の築浅ワンルームをフルローンで購入するような投資は、非常に出口が狭く、リスクが高いと考えています。

なぜ、プロである私がこれほどまでにワンルーム投資に否定的なのか。そこには明確な「3つの理由」があります。

1. 「インカムゲイン」の幻想と現実

ワンルーム投資の基本は、入居者からの家賃収入（インカムゲイン）でローンを返済し、手元に残るわずかな利益を積み上げることです。しかし、この計算には落とし穴があります。

マンションの管理費・修繕積立金は、年数が経つごとに上昇していきます。一方で、建物の価値は築年数とともに下がり、それに伴って取れる家賃も緩やかに下落するのが一般的です。

「持ち出しゼロで資産が手に入る」という甘い言葉を信じて始めたものの、数年も経てば、設備の故障対応や空室期間の補填、上がっていく管理費によって、家計を圧迫する「負債」に変わってしまうケースを私は数多く見てきました。

2. 「投資家」にしか売れないという弱点

これが不動産会社としての最もシビアな視点です。ワンルームマンションは、基本的に「投資用商品」として流通します。つまり、あなたがその物件を手放そうと思ったとき、買い手は「投資家」に限定されます。

投資家はプロですから、情では買いません。徹底的に「利回り」で計算します。 「この立地なら、利回り〇％以上じゃないと買わない」と足元を見られます。市況が悪くなったり、金利が上昇したりすれば、買い手は一気に姿を消します。

一方、ファミリータイプ（実需向け）の物件であれば、買い手は「そこに住みたい個人」です。彼らは投資家のような冷徹な計算だけでなく、「この街が好き」「内装が気に入った」という感情で、相場よりも高く買ってくれることがあります。この「買い手の層の厚さ」が、投資において最も重要な「出口戦略」の安定感に直結するのです。

3. 空室リスクが「100か0か」

ファミリータイプのマンションや戸建てであれば、一度入居すれば長く住んでくれる傾向があります。しかし、ワンルームの入居者は単身者であり、引越し（退去）のサイクルが非常に早いです。

一部屋しか持っていない投資家にとって、退去は「収入が明日からゼロになる」ことを意味します。次の入居者が決まるまでの数ヶ月間、ローンの支払いを自分の給料から捻出するストレスは、想像以上に精神を削るものです。それが怖くて、サブリースに手を出すともっと取り返しのつかないことになります。

最後に：不動産投資の「正解」は別にある

誤解しないでいただきたいのは、私は「不動産投資そのもの」を否定しているわけではないということです。むしろ、不動産は人生を豊かにする最高のツールだと確信しています。

ただ、やり方が違うのです。 他人に貸して、自分は苦しい思いをしながら細かな家賃収入を追いかける。そんな方法ではなく、もっと確実で、もっと生活を豊かにしながら資産を増やす方法があります。

次回は、私が自信を持ってお勧めする「最強の投資戦略」について詳しくお話しします。それは、私が自分自身でも実践し、心から豊かさを実感している手法です。

ぜひ、次回の更新を楽しみにお待ちください。