金利のある世界へ突入。代官山の不動産市場と私たちが直面する大きな潮目

金利のある世界へ突入。代官山の不動産市場と私たちが直面する大きな潮目

株式会社タマイエの玉井です。

長らく続いた異次元の金融緩和と超低金利時代が終わりを告げ、日本は明確に「金利のある世界」へと足を踏み入れました。日銀による政策金利の上昇を受け、これまで住宅ローンの主流であった変動金利にもじわじわと上昇圧力がかかっています。このような環境変化のなかで、今後の不動産市況はどのような局面を迎えるのでしょうか。代官山で日々不動産市場と向き合うプロの視点から、私たちが直面している現実を詳しく紐解いていきます。

まず理解しておくべきは、近年の不動産価格の高騰が「超低金利」という強力なドーピングによって支えられていたという事実です。金利がゼロに近い状態であったからこそ、買主は自身の年収に対して上限ギリギリまでのローンを組むことができ、それが物件価格を押し上げる原動力となっていました。

しかし、調達コストである金利が上昇すれば、買主が調達できる資金の「上限額」は当然ながら下がります。たとえば、同じ「毎月15万円の返済」であっても、金利が0.5%から1.5%に上がるだけで、借り入れできる総額は数百万円単位で減少してしまいます。これは、これまで右肩上がりを続けてきた不動産価格に対して、明確なブレーキとして作用します。

さらに影響は「買主の購入意欲の減退」だけに留まりません。金利上昇は、すでに住宅ローンを組んでマイホームを所有している「既存の所有者」の家計をも直撃します。返済負担の増加に耐え切れなくなった世帯や、市場の冷え込みを察知した所有者による「売却の動き」が本格化すれば、これまで極端な品薄状態だった中古住宅市場に大量の物件が供給されることになります。

需要（買い手）が引き締まり、供給（売り手）が増加する——。この需給バランスの変化こそが、今後の不動産市場のトレンドを決定づける最大の要因です。特に代官山をはじめとする都心エリアでは、資産価値が維持されやすいと言われるものの、市場全体のトレンドから完全に孤立することはできません。「いつでも高く売れる」という楽観論を捨て、金利の上昇局面において自らの資産をどのように守り、活用していくべきか。私たちは今、過去数十年で最も重要な判断を迫られているのです